樓市調控持續升級

隨著我國政策的不斷地變化和推進，很多一些過去庫存恨得的城市和一部分的三四線城市的庫存基本已經被完成，所以現在房產又是一個什么走勢呢?快來多多了解政策的變化吧!

得益于過去兩年供需端的兩熱和不斷上漲的住房改善需求，眾多上市房企在上半年均錄得了不錯的業績表現。

與此同時，百億房企繼續擴容，數量增加13家至144家，主流房企銷售規模也均創歷史新高。TOP3碧桂園、恒大、萬科距離萬億規模越來越近。

在因城施策的政策環境下，雖然一線城市嚴調控致成交規模明顯縮減，但大部分二線城市，以及三四線城市的去庫存政策機遇，讓不少房企嘗到了甜頭。

在調高年度業績目標的同時，紛紛在溫和的二線城市，特別是三四線城市跑馬圈地、擴充土儲。

值得思考的是，近兩年，以棚改貨幣化安置為主的去庫存政策無疑主導了本輪房價，特別是三四線城市房價的上漲。而在遏制房價上漲的背景下，政策進一步收緊已可預料。

那么，二線城市，特別是三四線城市又能否承受房企的目標重任呢?

多位房企人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時就表示，在經歷去庫存后，三四線城市增長乏力，今后房地產市場的機會將在城市群。城市群布局將成為未來一段時間房企穿越調控周期的利器。

三四線城市掣肘房企業績

中國指數研究院數據顯示，50家百億房企代表2017年在一線城市拿地約1800萬平方米，同比增長63%;在二線城市拿地約18000萬平方米，同比增長46.7%;

在三四線城市拿地面積17000萬平方米，同比增長145%。土地儲備中，三四線城市占比上升12個百分點至46.1%。

2017年，全國300城市土地出讓金總額為40123億元，同比增長36%，其中一線、二線、三線城市土地出讓金分別為6250億元、20596億元、13277億元，同比增速分別為47%、17%、75%;

成交均價分別為9447元/平方米、3183元/平方米、1370元/平方米，同比分別增長-4%、19%、56%。

多位市場分析人士認為，當前三四線城市去庫存政策取得明顯效果，但隨之而來的是房價明顯上漲。三四線城市樓市政策進一步收緊將是大概率事件，去庫存政策已經接近尾聲。

“當前三四線城市樓市出現分化，一些沒有經濟、人口、收入等基本面支撐的三四線城市，將在偏緊的政策環境和信貸環境的雙重作用下，樓市出現降溫。

”易居研究院研究總監嚴躍進說，“房企要慎重在三四線城市高溢價拿地，要加強市場研究。”

城市群布局能否助力房企穿越周期?

在經過十幾年的發展后，房地產市場向頭部企業集中的趨勢越來越明顯。2015年千億房企5家、2016年千億房企12家、2017年千億房企17家。

而百強房企市場占有率，也從2015年的40%上升到2017年的56%。

在行業向龍頭房企集中的趨勢下，如何不被市場淘汰?大多數房企首先想到的是做大規模。

“千億是大企業的門檻，決定了未來的拿地機遇、融資成本、人力資源等。”中房數據研究院院長陳晟表示。

陳晟認為，未來市場將出現3家萬億規模、20家千億規模的房企，且前30強房企的市占率將達到50%。

做大規模，土地是糧食，決定著企業未來增長空間。但在市場調控趨嚴，走勢出現結構性分化的背景下，城市布局結構則直接決定了房企抵御市場風險、穿越周期的能力。

我國的常住人口城鎮化率，已經從1998年的30.4%上升到2017年的58.5%，這無疑是推動房地產市場快速發展的重要引擎。

“要以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局，加快農業轉移人口市民化。”十九大報告的內容，早已明確了我國城鎮化的路徑和方向。

一個值得注意的現象是，當前房企的布局目的地，也開始拓展到核心城市經濟圈或城市群，城市群邏輯正成為部分房企投資和布局的核心。

中國指數研究院的數據顯示，無論是房地產開發投資額，還是商品房銷售面積，我國八大主要城市群都居于重要位置。

房地產開發投資額方面，2017年，八大城市群占比達到76%。

其中長三角城市群占比20%、京津冀城市群占比10%、珠三角城市群占比9%，長江中游、成渝、中原城市群均占比8%，海峽西岸城市群占比7%，山東半島城市群占比6%。

商品房銷售面積方面，2017年，八大城市群占比達到71%。

其中長三角城市群占比15%、長江中游城市群占比11%，成渝、中原城市群分別占比10%，山東半島城市群占比8%，珠三角、海峽西岸城市群分別占比6%，京津冀城市群占比5%。

實際上，從發展規律上看，在大城市承載力趨于飽和后，產業、人口等生產要素一定會向周邊城鎮轉移。

隨著外溢效應的產生，核心城市與周邊區縣聯系會加強，進而形成都市圈與城市群。而未來，都市圈或城市群，將成為農業轉移人口市民化的重要區域。

中國指數研究院認為，未來隨著我國人口總量增長放緩，城市間的人口爭奪將是一場零和博弈，人口將繼續向中心城市流入，中心城市將成為人口的主要聚集地。

而人口規模，也將是帶動住房需求增長的核心要素。

中國指數研究院報告指出，城市群將成為下一個時期中國城市發展的主流趨勢，因此，深耕城市群將成為房企最有效的布局策略。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，“并不是臨近核心大城市的中小城鎮都能自動成為‘會員’，關鍵要看是否有便捷的快速交通網，一體化、均等化公共服務，以及非壟斷的市場格局。”

城市群已成為中國城市發展的主題形態。對房企而言，未來只有聚焦核心城市群，才能穿越周期，最大限度地分享行業與城市成長紅利。