2018房租暴漲背后的原因是什么

現在有很多人都說房租暴漲是長租公寓和租房分期的原因，你覺得對嗎?不少人對此有話說，快隨小編了解一下吧!

" 以往每年房租漲 5%，今年年初最低漲 40%，還有的翻倍。" 某長租公寓管家霍亮說。

近日，媒體報道，長租公寓以高出市場 20%~40% 的價格爭搶房源，導致租金上漲。消息一出，民怨沸騰。

三年前，長租公寓開始火熱。一年后，嫁接其上的金融產品 " 租房分期 " 風靡一時。長租公寓和依附其上的金融服務，真的是房租上漲的罪魁禍首嗎?

圈地運動

2017 年年底，拿著滿滿一皮包現金，中介潘達來到北京蒲黃榆附近某小區，找房東簽約。屋子里已經很熱鬧，擠著三四個其他公司的中介，每個人都帶著皮包。

潘達猜測，里頭應該都是現金。接著，他就仿佛進入了一個大的拍賣會。中介們相互抬價，100 一次地往上加。

這個老小區的單間，價格從 1800 元直竄到 3000 元，最后，潘達得手。

幾乎每天，潘達都要經歷這樣的搶房大戰，而搶房的目的，就是為了建立 " 長租公寓 "。

" 在上海，搶房都搶瘋了。" 上海業主顧佳對一本財經記者表示。

她剛掛出房源，各種中介就都開始直接上門搶。一些小的公寓品牌，下手很急，不太在乎價格，恨不得馬上簽個三年的合同。但大的公寓品牌，還會壓壓價。

房源，似乎成了長租公寓品牌眼中的城池，片瓦必爭。而得領土者才可封王封侯，在市場上有立錐之地。

他們將這稱之為：圈地運動。

因為搶地盤，中介之間也經常起沖突，摩擦不斷。大家都摩拳擦掌，不肯退讓半分。

實際上，這場圈地運動，已悄無聲息地打了數年。

早在十年前，長租公寓這種新的商業模式，就從國外進入中國，但發展不溫不火，知名度低，呈地域性發展。直到 2015 年，長租公寓開始爆發，前前后后出現了十幾家知名品牌。

例如：自如、相寓、蛋殼公寓、未來域、泊寓、寓見、美麗屋、YOU+ 公寓、新派公寓、青客公寓、魔方公寓等。

中國飯店協會公寓委員會統計，當年國內擁有規模公寓企業超過 500 家，公寓間數超過 100 萬間。

而此時，資本也開始蜂擁而入。蛋殼公寓獲得數億元 A+ 輪融資，YOU+ 公寓獲得雷軍的 1 億元融資等消息，不斷傳出。

據華菁證券統計，僅 2017 年，就有 20 家長租公寓品牌完成融資，融資總額突破 418 億元人民幣。

為何資本對長租公寓如此青睞?

2016 年年底，鏈家研究院院長楊現領在《租賃崛起》報告分享會上，曝出一組數據：預計到 2030 年，中國租賃市場規模，將從現在的 1.1 萬億元，增長到超過 4.6 萬億元。

又一個萬億級別的市場。

另一方面，長租公寓火了之后，一個性感的衍生品開始出現：租房分期。其玩法，就是將原本押一付三的租金，直接按月分期。

這樣的金融服務，必然是好的，也確實在一定程度上解決了剛需 " 租房難，錢緊張 " 的問題。

" 房租分期金融服務的滲透率大概在 20%~25% 左右。" 鏈鏈金融 COO 蔣鵬飛對一本財經記者透露，這個占比還有很大提升空間。

可見，這個萬億市場，還大有發展空間。

而租房分期這個金融產品，對于當時資產荒的金融行業來說，實在是太好的資產。租房分期有穩定持續的現金流，且風控 " 簡單粗暴 "：租客不還錢，直接要求其退房即可。

" 按照這個邏輯，這個行業幾乎就是零壞賬率的。"孫新杰稱。

但在租房市場中，依然遵循著一條鐵律：寡頭效應。對于長租公寓來說，賺錢沒有那么容易。

近日，SOHO 董事長潘石屹表示，長租公寓并不是一個好的模式，回報率只有 1%。

一套長租公寓，疊加租金、裝修、管理、運營成本后，" 基本和往外租的價格打平，甚至還略有虧損。" 某租房平臺市場負責人王啟稱。只有達到規模效應后，邊際成本降低，加上管理得當，才能開始賺錢。

而當你成為行業老大、控制市場之后，就可以借著壟斷，不斷抬高房租，就如滴滴一樣。這是對于未來 " 最可愛 " 的想象力。

因此，在這片市場里，玩家就是在玩一場燒錢游戲，不停融資、不停圈地、不停長大，最后成為鯨吞一切的巨頭。因此，搶房大戰幾乎成了不可避免的戲碼。

罪魁是誰?

長租公寓正處在一個野蠻生長、跑馬圈地的階段。這波惡性競爭，是否會推高租金?

" 這是肯定的。" 幾乎所有從業者，都給出了同樣的答案。資本相互角逐，行業運維成本不斷增高，各家比著玩 " 燒錢游戲 "。

為了得到房源，它們不斷抬高價格，必將拉升當地的房價。

有人將拉高租金的罪魁禍首歸為租房分期和 ABS，認為它們加大了租房杠桿。所謂 ABS，是一種資產證券化的融資手段，相當于你將未來的租金作為抵押，貸出錢來，用于現在的發展。

" 這種融資方式的前提是，要有資產，也就是說，長租公寓要先拿到房源，才能融資，而且融資期限較長。" 長租公寓從業者葉歡認為，這在一定程度上影響了企業的現金流，很難去加大杠桿。

那么，長租公寓和金融產品，真的是拉高房租的罪魁禍首嗎?

據統計，北京租房人口 735 萬，房源總數 538985 套，等于 13 個人搶一個房源。

另一方面，去年年底，北京清理自建房、群租房、隔斷間，在消除了相當一部分風險隱患的同時，減少了房源，向租房市場釋放了大量的租客。

另外，一線城市還有大量的空置住房。

據媒體統計，2015 年底，北京的空置住房大約在 420 萬套以上，而且越是高檔的小區，住房空置率可能越高。

如果按照一家三口人計算，北京的空置住房，可以至少容納 1200 萬新增人口。

其實，決定市場價格的最核心因素，是供需關系。

目前，一線城市明顯供小于求。而這，才是決定價格的最大因素。

那么，有多少房源掌握在長租公寓的手中?據騰訊新聞統計，現在北京可租房源，大概為 242 萬套，其中，長租公寓 49 萬套，占市場的 10%。

而上海的這個數字是 7.6%，廣州 2.4%，深圳 2.7%，比例并不高。

"10% 的市場占有率，對市場價格的影響并不絕對。" 王啟承認，長租公寓會在一定程度上拉高租金價格，但并不明顯。

因此，推高租金價格的罪魁禍首，并非長租公寓和金融產品，最關鍵的因素，還是供需關系失衡。

競爭加劇

對于長租公寓來說，這次輿論出現了一邊倒的效應。這也確實說明這個市場存在問題。惡性競爭導致行業亂象重生，一次次將其推向了風口浪尖。

大浪淘沙的競爭中，還有大量玩家被洗出場。據媒體透露，GO 窩公寓、Color 公寓、好熙家公寓、好租好住、愛公寓、長沙優租客、鼎家公寓等平臺，都出現了危機，或已倒閉。

" 這是因為，大家都遠遠低估了這片市場的風險。" 王啟稱，太急于進場跑馬圈地，就會忽視市場規律和金融的核心。

很多平臺推出了很多大膽的金融產品，讓租客甚至可以零首付拿到房子。這一度讓租房市場出現了騙貸浪潮。中介拿到一幫人的身份證，去申請租房貸款，內外勾結，" 直接薅干了一個長租公寓 "。

另一方面，過度擴張和信譽風險，也讓行業一度被重創。很多長租公寓平臺，會將租客的租金作為抵押，去金融機構貸款，用于擴張。

克爾達是鄭州的一家老牌房屋托管公司，和很多金融品牌合作。2017 年 1 月開始，其門店大量關閉。

據知情人透露，克爾達拿著現金流，去投了一個新的項目，結果資金鏈斷裂，無法再支付房東的租金，房東將租戶趕出去，導致了一次大的糾紛。

過度擴張，埋藏著重重的風險點。

2017 年，租房分期平臺斑馬王國，遭遇了一次公寓方卷款跑路事件。業內人士透露，當時上海某家公寓在獲得了斑馬王國幾千萬元的墊付租金之后，直接跑路。后者資金鏈瞬間斷裂，只能遺憾退場。

這其中，還有很多玩家，只是為了進場薅一把金融羊毛。

未來的長租公寓市場會如何?

行業內部的看法較為樂觀：只要租房需求存在，長租公寓就會一直存在。

" 而且現在一線城市的租房市場基本格局已定，用長租公寓這種相對標準化的租賃模式，更容易生存。" 從業者黃達表示。

得房源者得天下，對于這些平臺來說，未來的核心競爭力，可能還是房源。

背靠大樹者，或者自有房源者，將在競爭中處于絕對優勢。而市面上呈現的戰爭格局，也是如此。現在活得不錯的，大多有大公司或者多輪融資背景。

比如鏈家旗下的自如、我愛我家旗下的相寓、小米投資的 YOU+ 公寓，等等。

但在競爭的后期，純靠資本燒錢的模式，也不再會是重點。

" 以后長租公寓可以選擇用輕資產的方式來運營，從二房東變成真正意義上的運營方。" 黃達向一本財經記者表示。

比如，長租公寓方可以與房東簽訂房屋托管合同，只提供日常維護、拉客，然后抽取服務費。這樣一來，長租公寓方既不用承擔房屋空置期的損失，也不用付出大量的現金流來獲得房源，生態也許更健康。

而租房分期產品，也不會受到影響。

至于租金上漲的問題，或許短時間內，誰都無能為力。

" 除非北上廣人才大量回流，否則一線城市的租房市場始終會是賣方市場，租客只能被動承受。" 黃達說。

目前的長租公寓市場，還處在非常早期的階段。跑馬圈地，爭搶市場，人們可能很難去制定規則，肅清市場。但這個模式和背后的金融產品，確實在某種程度上緩解了 " 租房難 " 的問題。

創新常伴有陣痛，我們可能還需要一些耐心，等待它們的成熟。