銷售率低房產市場受沖擊

最近接二連三的政策出來，特別是限購和限價，使得房地產市場受到了一定的沖擊。那么下半年的房地產市場將會怎么樣呢？房價會不會降呢？和小編一起來解讀。

銷售率不足4成

 限房價項目壓力大

機構認為，價格、供應、位置等復雜因素造成庫存較高，明年形勢或將更加嚴峻

與加快入市供應出現井噴不同的是，北京限房價項目銷售存在巨大壓力。根據中原地產研究中心統計數據，截至9月11日，北京合計有16個限房價項目取得18期預售證，合計提供9038套房源，合計建筑規劃面積93.5萬平方米(另外還有超過30萬平方米車位等配套)。

按照真實銷售情況，平均去化不足4成(包括未及時網簽的數量)。在業內人士看來，價格、產品、供應等多方面復雜因素造成了限房價項目市場庫存較高、去化壓力較大。

實際網簽銷售率僅12%

中原地產研究中心統計數據顯示，從網簽數據來看，因部分項目剛剛取得預售證，只有8個項目有網簽數據，合計網簽只有1089套，據此計算，實現網簽銷售率只有12%。

據記者觀察，這8個項目分別是熙悅林語、瑞悅府、萬和斐麗、華潤理想國、瀛海府、旭輝城等，去化最多的是瀛海府一期，基本售完。而部分項目網簽去化率較低，在個位數。

網簽數據顯示限房價項目去化率較低，除了跟網簽數據滯后有關系外，合碩機構首席分析師郭毅認為，已經不能按照常規商品房的去化比例來判斷限房價項目的銷售情況了，按照實際入市的套數來看，限房價項目單批次推出的房源量較大，普遍在三四百套、五六百套，而之前的商品房，單批次入市房源數量少的是幾十套，多的也就上百套。按照比例來算，不是特別客觀，如果按照套數計算，去化還可以。

根據中原地產統計數據顯示，已經入市的16個限房價項目，除了個別項目入市房源在幾十套外，大部分項目都在200套以上，多則超過800套。

以華潤理想國為例，公開資料顯示，7月15日共有12棟住宅875套房源取得預售證，7月18日，全部取證房源開盤銷售，截至9月12日，共有約283套房源辦理預訂或網上聯機備案。

另外記者發現，部分限房價項目在一次取證后，只有部分樓棟開盤銷售，如果以此計算整個網簽銷售去化率，也并不客觀。以首批入市的限房價項目旭輝城為例，共有9棟住宅754套房源取得預售證，但是進入預售的只有3棟樓，共計270套，截至9月12日，共有73套房源辦理預訂或網上聯機備案。

即便存在諸多客觀因素，也難掩限房價項目去化存在高壓的現狀，中原地產統計數據顯示，按照真實的銷售情況，上述入市的16個限房價項目平均去化率不足4成(包括未及時網簽的數量)。

多種因素造成去化高壓

在合碩機構首席分析師郭毅看來，價格、產品、供應等多方面復雜因素造成了限房價項目去化壓力較大的現狀。

郭毅表示，首先是北京限房價項目整體供應量龐大，已經成交的60多宗限房價項目地塊，總的規劃建筑面積在550萬平方米左右，能開發的房源數量超過6萬套，但是北京新房市場一年的去化量在兩三萬套的水平，這樣的大規模上市，特別是下半年集中上市，對整個市場來說，將形成嚴峻的去化壓力。

目前，區域內限房價項目集中供應。據記者觀察，目前已經入市的限房價項目多分布在亦莊及瀛海、黃村、未來科學城、孫河、房山等區域。

作為限房價項目的供應大區，大興的項目多達十余個，主要分布在亦莊板塊、舊宮板塊、瀛海板塊、黃村板塊，而前三個板塊距離較近，區域內不僅布局有瀛海府，還有萬和斐麗、禧瑞天著、熙悅林語、和悅華錦等項目，很容易成為競品。黃村板塊布局有頤璟萬和、金悅府、金地悅風華、招商局和永同昌的限房價項目等等。

中原地產首席分析師張大偉表示，不可避免地，大部分限房價項目都要求非常快的回款速度。所以如果扎堆入市，區域內突然多了幾千套房源，這種情況下，銷售壓力將會非常大。

“另外，單個項目供應量很大，一個項目一兩千的貨量，如果一個區域內有兩三個限房價項目，就足以覆蓋掉這個區域一年的購房需求，但這幾個項目是不可能把整個區域的購房需求都帶到自己項目來的，這必然造成去化難度的上升。”

目前，購房者決策周期加長。郭毅表示，限房價項目被限定了售價，且陸續會有類似項目入市，購房者選擇余地增大，沒有必要著急在當下買房，可以相對輕松地做出自己的購房時間選擇與決策。決策周期的加長，也不利于限房價項目的去化。

此外，項目產品的同質化嚴重。受70/90政策限定，大部分限房價項目70%的產品需要做成90平方米以下的中小戶型。“90平方米以下的產品很難做出花樣，無非是南北通透或者是純南向戶型，抑或是一個衛生間或兩個衛生間的區別，僅此而已，沒有本質的區別，對于購房者來說，在選擇上也會無從下手。”郭毅說。

明年市場或更嚴峻

限房價項目對于北京新房市場銷售提振明顯。根據中原地產統計數據顯示，今年上半年，北京新房銷售月均在1000-2000套，而自從限房價項目入市以來，7月北京市的商品住宅成交達到了2048套，8月超過3000套，呈上升趨勢。

即便如此，也難掩限房價項目去化壓力增大的事實。自2016年底按照“限房價、競地價”的方式出讓土地后，目前北京已經有超過60個限房價項目存在，而入市的16個項目，占比不過三分之一，如果今年下半年北京住宅土地繼續開閘放量，市場將遭遇巨大壓力。

郭毅表示，“今年只是一個相對艱難的開始，明年市場會面臨更加嚴峻的局面。”

高壓之下，政策是否有微調的可能?諸如“限房價、競地價”的出讓方式微調，或者是改變土地供應結構，增加純住宅用地的供應，在郭毅看來，“可能性不大。”也有業內人士表示，“時間是最好的解藥，沒有更好的辦法。”