是否取消“商品房預售制” 不利于房價穩(wěn)定

我們都知道的是“商品房預售制”是中國新房交易的主要模式，但是近幾年就有人提出取消“商品房預售制”，這樣好嗎？對房價有什么特別大的影響嗎？取消后又意味著什么呢！接下來我們就來一起來了解一下情況！

是否“取消預售制”

據(jù)媒體報道，一份廣東省房地產(chǎn)協(xié)會下發(fā)的《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A售許可有關(guān)意見的緊急通知》(下稱“通知”)顯示，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預售許可事項調(diào)整”的材料，將上報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。

這份材料建議逐步取消商品房預售制度，全面實施現(xiàn)售。很快，廣東房協(xié)回應稱，這只是一個征求意見，目前還處于內(nèi)部討論階段，相關(guān)內(nèi)容只是擬訂。

盡管有關(guān)方面及時回應辟謠，但依然是一石激起千層浪。因為對于市場來說，無論如何這都意味著“取消預售制”正在逐漸進入政策制定的考量范圍之內(nèi)。而這也預示著實施近25年的商品房預售制度或?qū)⒚媾R改變。

這對于普遍依賴于預售資金、且本就負債率極高的中國房企來說無疑是雪上加霜。

“商品房預售制度”

自1994年出臺的《房地產(chǎn)管理法》提出“商品房預售制度”，商品房預售制成為中國新房交易的主要模式。預售制度的建立為中國房地產(chǎn)近30年的大發(fā)展提供了極大的助力;特別是在商品房制度建立初期。

房地產(chǎn)預售制為解決住房供應短缺貢獻了重要力量。

但預售制的弊端也開始不斷暴露。正如通知所附的住建部下發(fā)的函所指出，房地產(chǎn)預售制度存在諸多風險，比如一旦房企發(fā)生資金鏈斷裂，將導致工程爛尾，損害購房人利益;而各地發(fā)展不平衡。

使違法違規(guī)銷售有機可乘，房地產(chǎn)市場亂象叢生;而且預售制降低了房地產(chǎn)業(yè)進入門檻，導致吸引大量社會資金涌入，造成低效率競爭。

從長遠看，當中國房地產(chǎn)市場逐步走向存量房時代，取消商品房預售制是樓市交易制度改革的必然之途，這在其他歐美發(fā)達國家已有參考借鑒。

但從當下來看，還需謹防“取消預售制”所產(chǎn)生的“蝴蝶效應”。從需求端來看，不可否認的是當前主要城市的房地產(chǎn)供應依然是處于緊缺狀態(tài)，如果在短時間內(nèi)要求期房轉(zhuǎn)至全現(xiàn)房銷售。

很容易因為本就緊缺的市場供應出現(xiàn)突然“斷檔”而進一步導致房價飆升，反而不利于樓市價格的穩(wěn)定。

而從供給端來看，房地產(chǎn)開發(fā)商的高負債率是眾所周知的行業(yè)難題。而且，在預售制多年發(fā)展之下，交易過程中的大量風險往往都堆積在了購房者和銀行身上。取消預售制固然能夠規(guī)避其弊端。

但也容易引發(fā)中小房企資金鏈斷裂風險在金融體系中傳導。

當務(wù)之急是什么

因此，如何推動包括房企在內(nèi)的樓市交易主體有序去杠桿才是當務(wù)之急。比如報道中所說，在確立取消預售制之前進行一部分區(qū)域的試點。

此外，在國外不乏也有采用預售制銷售不動產(chǎn)，但其預售制往往建立在嚴格的第三方監(jiān)管之上，其預售取得的資金并不是完全由開發(fā)商掌控，而是由律師行、銀行等機構(gòu)代為監(jiān)管，根據(jù)開發(fā)商建設(shè)的不同階段按比例付給開發(fā)商。

這樣既有助于保障購房者權(quán)益，同時使得房地產(chǎn)開發(fā)商很難再把購房者的銀行按揭貸款作為主要的融資渠道，從而避免開發(fā)商把風險完全轉(zhuǎn)嫁給消費者和銀行。

樓市交易制度的改革任重而道遠。需要與增加市場供應、整治市場秩序等手段結(jié)合起來，特別是對于房地產(chǎn)市場的指導法律法規(guī)，需要根據(jù)實際市場的發(fā)展而與時俱進，經(jīng)過了充分討論和征求意見的法律修訂與完善。

對于市場來說更易于接受，也更有指導意義。