2022年武漢新房市場分析最新

2022年1-5月份的武漢新房市場目前成交率怎么樣，后續武漢新房市場成交量會上漲嗎？下面了解下武漢2022年1-5月供求指標及同環比對比，以及開盤去化率走勢。

武漢新房市場分析

2022年1-5月沿襲了2021年4季度以來供銷不斷縮減的態勢，同比2021年1-5月成交量下滑61%，但考慮到疫情對市場的影響，我們亦可參考對比2019年1-5月，下滑51%。2022年1-5月供應和成交雖然有所萎縮，但供求比為1.1：1，延續1-4月的趨勢，依然平衡。

表：2022年1-5月供求指標及同環比對比

1、供應：5月供應99萬平方米，環比降幅4%，同比降幅54%，供應延續低迷，房企供貨意愿仍不強。

2、成交：受到五一假期和5月政策刺激影響，5月成交76萬平方米，環比漲幅32%，同比降幅65%，月度均價維持平穩。

3、新開盤：以平推為主，整體去化率維持在17%，較4月而言趨于平穩，其中心城區去化率22%，遠城區去化率11%，市場表現分化。

從2019年7月份調整周期以來，開盤去化率持續走低，從90%下滑到70%，再到40%，相對最艱難的是2021年4季度，連續3個月在14-15%，而今年1-5月份開盤去化率開始回升，至5月開盤去化率為17%，最困難的時期已經過去，市場呈現出一個積極的信號。

5月全市新開盤24頻次(新開盤8/續銷16)，環比4月略有減少，整體首日去化17%(環比下降2pct)。中心城區去化率22%，遠城區去化率11%，中心城區市場熱度明顯高于遠城區，分化仍不斷加劇。區位優異且差異化產品競爭的項目更容易突破板塊競爭壁壘，取得較理想去化。

圖：2016年1月-2022年5月開盤去化率走勢

4、來訪認購：2022年5月周度單盤來訪和成交均有提升，預計6月將繼續回升。

相對2019年和2021年，2022年1-5月案場來訪量仍處低位，平均月單盤來訪量213人次，但是與2022年1季度月均192人次相比，2022年4-5月來訪量月均245人次，提升明顯。

圖：2019年1月-2022年5月來訪量走勢

5月單盤認購及轉化率環比4月呈上漲趨勢，一方面各個案場結合五一假期、母親節、520等節點舉辦暖場活動積極邀約客戶來訪，另一方面5月中下旬政策陸續出臺，各案場借助勢頭營造政府救市即將回暖跡象，疊加貸款利率下調、折扣力度可觀處于極佳的入手時機，更為積極邀約客戶認籌。

表：2022年5月周度監測持銷情況及4月對比

5月中下旬政策出臺后，各大案場到訪量、認購量均有實質的刺激表現，但表現出的延續性較弱，對比政策前后1周的情況，平均單盤到訪量經開、黃陂區增幅10%，江夏、東西湖增幅超30%;平均單盤認購量四個區域均出現30%以上的增幅;

考慮到政策發布于第20周的最后一天，部分有置業需求的購房者未能及時到訪，同時夾雜受“一日游”政策誤導產生的“無效客戶”，進而對比政策前后2周的情況，平均單盤到訪量仍有三區保持正增長，而平均單盤認購量僅剩經開區保持較大增幅，其他三區趨于常態或出現小幅下滑。

表：2022年5月政策前后周度單盤訪購量趨勢變化

5、典型項目：極度觀望的市場背景下，購房者遵循底線思維——性價比、交房要有保障

萬科光瀾道(武昌-白沙洲)逆市下的流量紅盤，5月末加推最后一棟住宅樓，從入市到收官之作僅用不到半年時間;該項目主推區域內稀缺的95-117㎡三房產品，單價上類比城市同區位的項目也極具競爭力;大品牌又帶國資背景，后期也不大可能存在難交房的問題。

6、營銷及渠道：5月全市范圍仍以分銷渠道帶客促銷、特價房打折促銷等手段為主。遠郊板塊營銷力度不斷加大，折扣持續下探促進去化。

5月購房情緒尚未修復及預期偏悲觀，樓市信心依然低迷，尚未修復及預期偏悲觀，樓市信心低迷。全市范圍仍以分銷渠道帶客促銷、特價房打折促銷等手段為主。遠郊板塊營銷力度不斷加大，折扣持續下探促進去化。

武漢短期市場預判

當前武漢樓市依然處于筑底階段的調整期中，究其淵源在于對未來預期的不確定上，諸多問題交織愈顯市場的動蕩不安，短期內經濟是否能觸底回升、政策松綁力度是否會繼續拉大、房企暴雷現象是否有所扼制、房價是否會持續下跌等問題都在干擾著企業和購房者的動作，致使整體行業都陷入極度觀望的狀態。

市場中充斥著濃厚的觀望情緒還是源于信心的缺失，拋開行業大背景影響來說，武漢這幾年確實存在“土地超賣”的問題，導致城市內部各區域、各板塊間是極度分化的，內部結構性的矛盾比較突出。

接下來的一段時間，我們認為，本輪落地的寬松政策仍需發酵，市場仍將維持分化的格局，理想的區域會延續理想，局部或會存在一定的震蕩，但趨穩的態勢不會改變，艱難的區域會延續艱難，短期內確實亟待一些刺激性的政策托底，然后就是有潛力的區域或會在此扭轉局勢之際得到適度的釋放，也存在穩步兌現的可能。

同時隨著穩經濟政策的不斷加碼，5月末宏觀經濟終見企穩的跡象，我們認為6月份宏觀經濟將延續企穩回升的勢頭，同時(前文判斷)預計武漢6月份調控整體趨向寬松，調控或將于三個方面展開。