大家都知道買房是有風險,由于它是特殊的商品,價額高,只要陷入買房糾紛里就會十分的麻煩,尤其是二手房的手續尤為復雜,你需要非常的小心敬慎。小編就來告訴您一些有用的法律風險知識。
案情:
2018年7月,陳某通過某中介公司介紹,看中了一套“學位房”,該房屋屬張某、方某共有。當天晚上,中介公司通知業主張某、方某與買家陳某簽訂合同
因業主張某臨時有事未能到場,因擔心學位房緊俏被其他人買走,陳某在查驗房產證后,與業主方某當晚簽署了《房屋買賣合同》,并向業主方某支付定金10萬元
向中介公司支付了5萬元的中介服務費。第二天上午,業主張某、方某和買家陳某再次來到中介公司,張某在《房屋買賣合同》上補簽名。
當天下午,中介公司協助陳某到房管部門進行產權查冊,此時發現該交易物業在當天上午剛被法院查封。為減少損失,陳某要求中介公司立即聯系業主,取消交易并退回定金
同時要求中介公司退還已繳交的5萬元中介服務費用。
業主表示此前因向銀行借貸,未能按期還款而被查封的,但簽約時確實不知道已被查封;如能還清銀行貸款,是可以解封房屋繼續交易,但需要一些時間辦理手續。
買方陳某認為風險太大,堅持要求退還定金及解除合同。經多次協商,業主退還定金給陳某并解除合同。中介公司認為其促成交易前房屋是沒有查封的,故不同意退回中介服務費用。
那么我們在購買二手房的時候要注意哪些法律風險呢?
1 查明房子的狀況
在購買二手房的時候,我們首先要查明房子的狀況,看房子是否允許購買,房子的所有權人是否唯一?
法律規定以下房子是不允許購買的:
? 已被列入拆遷范圍或被國家征用的房屋
? 被法院或者是行政機關依法查封的房屋
? 違法或違章建筑房屋
? 看房屋已經使用的年限和房屋規定的使用年限,看是否劃算。
而如果房屋有多個所有權人,僅有一人同意賣房,這種房子也是不能購買的。如果有多個所有權人那么這種情況要怎么處理呢?
多人共有:需賣房人提供所有共有人的身份證件及同意賣房的書面文件。
夫妻共有:賣方配偶的書面同意書。
已出租的房屋:提供承租人同意出售的書面文件。
已抵押的房屋:提供抵押權人同意出售的書面文件。
因此,我們在購買二手房屋的時候要從房屋產權人,房屋是否是允許出賣等方面進行評估。
2 約定好二手房的過戶問題
二手房購買之后,很多人遇到這樣一個問題:房子買了,但是前房主的戶口卻遲遲不遷出去,這種行為表面上沒有給購房者帶來多大傷害,但是背后卻隱藏著很大的法律風險。
一般來說,我們二手房的交易流程如下:
如果前戶主沒有按時遷出戶口,那么會有哪些危害呢?
債務糾紛問題:當前房主出現債務糾紛問題時,銀行、貸款公司等追債人有可能會按照戶口地址投遞法院傳票;
新增人口問題:前房主在一定情況下是可以增添新戶口的,一旦發生這種情況,將會繼續增加購房者戶口遷移的難度;
價值問題:現在大家對戶籍的問題越來越重視,那么在你需要轉賣的時候,極有可能影響到成交價。
拆遷問題:目前拆遷補償的情況雖然是以戶口本為主,但是在現實情況中還是會考慮到實際居住人口,因此復雜的戶口本很有可能會增加額外不必要的麻煩。
學籍問題:很多人為了孩子能上好學校而花重金買學區房,如果前戶主不遷出戶口,不排除上學名額被其占用的可能性。
如果前房主沒有按時遷出戶口,我們可以向他主張逾期遷出戶口的違約金,合同法規定,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的
應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
違約金的標準沒有統一,但是按照合同法解釋,如果當事人主張約定的違約金過高,請求適當減少的,法院應當以實際損失為基礎,兼顧合同的履行情況
當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素,根據公平原則和誠實信用原則衡量。
也就是說,法院會根據過錯程度酌情調整違約金,具體為多少,還要看具體的案子。
因此,綜上所述,我們在購買二手房的時候一定要先查明房屋的狀況,雙方訂立合同的時候要在合同中把房屋面積及附屬設施、價格及給付方式、土地使用年限
房屋交付年限、違約責任等信息在合同中體現,才能避免更大的風險。