購買二手房的這些法律風險你知道嗎

大家都知道買房是有風險，由于它是特殊的商品，價額高，只要陷入買房糾紛里就會十分的麻煩，尤其是二手房的手續尤為復雜，你需要非常的小心敬慎。小編就來告訴您一些有用的法律風險知識。

案情：

2018年7月，陳某通過某中介公司介紹，看中了一套“學位房”，該房屋屬張某、方某共有。當天晚上，中介公司通知業主張某、方某與買家陳某簽訂合同

因業主張某臨時有事未能到場，因擔心學位房緊俏被其他人買走，陳某在查驗房產證后，與業主方某當晚簽署了《房屋買賣合同》，并向業主方某支付定金10萬元

向中介公司支付了5萬元的中介服務費。第二天上午，業主張某、方某和買家陳某再次來到中介公司，張某在《房屋買賣合同》上補簽名。

當天下午，中介公司協助陳某到房管部門進行產權查冊，此時發現該交易物業在當天上午剛被法院查封。為減少損失，陳某要求中介公司立即聯系業主，取消交易并退回定金

同時要求中介公司退還已繳交的5萬元中介服務費用。

業主表示此前因向銀行借貸，未能按期還款而被查封的，但簽約時確實不知道已被查封;如能還清銀行貸款，是可以解封房屋繼續交易，但需要一些時間辦理手續。

買方陳某認為風險太大，堅持要求退還定金及解除合同。經多次協商，業主退還定金給陳某并解除合同。中介公司認為其促成交易前房屋是沒有查封的，故不同意退回中介服務費用。

那么我們在購買二手房的時候要注意哪些法律風險呢?

1 查明房子的狀況

在購買二手房的時候，我們首先要查明房子的狀況，看房子是否允許購買，房子的所有權人是否唯一?

法律規定以下房子是不允許購買的：

? 已被列入拆遷范圍或被國家征用的房屋

? 被法院或者是行政機關依法查封的房屋

? 違法或違章建筑房屋

? 看房屋已經使用的年限和房屋規定的使用年限，看是否劃算。

而如果房屋有多個所有權人，僅有一人同意賣房，這種房子也是不能購買的。如果有多個所有權人那么這種情況要怎么處理呢?

多人共有：需賣房人提供所有共有人的身份證件及同意賣房的書面文件。

夫妻共有：賣方配偶的書面同意書。

已出租的房屋：提供承租人同意出售的書面文件。

已抵押的房屋：提供抵押權人同意出售的書面文件。

因此，我們在購買二手房屋的時候要從房屋產權人，房屋是否是允許出賣等方面進行評估。

2 約定好二手房的過戶問題

二手房購買之后，很多人遇到這樣一個問題：房子買了，但是前房主的戶口卻遲遲不遷出去，這種行為表面上沒有給購房者帶來多大傷害，但是背后卻隱藏著很大的法律風險。

一般來說，我們二手房的交易流程如下：

如果前戶主沒有按時遷出戶口，那么會有哪些危害呢?

債務糾紛問題：當前房主出現債務糾紛問題時，銀行、貸款公司等追債人有可能會按照戶口地址投遞法院傳票;

新增人口問題：前房主在一定情況下是可以增添新戶口的，一旦發生這種情況，將會繼續增加購房者戶口遷移的難度;

價值問題：現在大家對戶籍的問題越來越重視，那么在你需要轉賣的時候，極有可能影響到成交價。

拆遷問題：目前拆遷補償的情況雖然是以戶口本為主，但是在現實情況中還是會考慮到實際居住人口，因此復雜的戶口本很有可能會增加額外不必要的麻煩。

學籍問題：很多人為了孩子能上好學校而花重金買學區房，如果前戶主不遷出戶口，不排除上學名額被其占用的可能性。

如果前房主沒有按時遷出戶口，我們可以向他主張逾期遷出戶口的違約金，合同法規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的

應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

違約金的標準沒有統一，但是按照合同法解釋，如果當事人主張約定的違約金過高，請求適當減少的，法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況

當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則衡量。

也就是說，法院會根據過錯程度酌情調整違約金，具體為多少，還要看具體的案子。

因此，綜上所述，我們在購買二手房的時候一定要先查明房屋的狀況，雙方訂立合同的時候要在合同中把房屋面積及附屬設施、價格及給付方式、土地使用年限

房屋交付年限、違約責任等信息在合同中體現，才能避免更大的風險。