2022年1-7月武漢房企銷量排行榜已經出爐,其實排名變動情況并不是很大,武漢城建集團毫無懸念的排在第一位,緊隨其后的是萬科和融創。今年新房市場不斷走低,詳情一起來分析看看。
前六一直很穩定,中建三局、龍湖上榜,年中上榜的綠城、遠洋暫滑落前十。
中建三局依靠大公館四期逆勢熱銷,神盤余韻仍在,逆市大推盤,去化過半足以說明這類優質板塊改善項目仍然存在市場基礎。這類項目背后的細分改善市場,其實也是武漢市場最大的政策挖潛空間,無奈政策仍然不到位。
從榜單第六開始,差距都不大,相較去年同期52-78億的區間跨度,今年只有23-29億。拉不開差距,是企業,還是市場的問題?
TOP10今年1-7月成交同比去年下跌52%,而全市商品住宅總成交同比去年下降58%。數據看起來,TOP10并沒有什么頭部優勢,但拆一下結構,不難發現,僅有武漢城建同比正增長,如果排除武漢城建,TOP10同比下滑高達62%。
所以,排除個別企業之外的市場,1-7月處于無差別下跌狀態。
放眼全國,6月之后的市場大多數未能延續復蘇,迎著大太陽走出了“淡季”步伐,根據我們對企業推盤節奏的摸底,多數企業在7月也推盤意愿不強,7月供應80萬方,環比下降19%,8月潛在推盤量大于7月,金九銀十更是大概率會出現明顯搶跑促銷。
但如果市場在7-8月出現明顯的二次探底,更高層級更大范圍更深層次的政策將不得不發。反者道之動,市場其實已經蘊含了復蘇的力量,只是這股力量,還缺幾味“藥引子”。
差別化信貸支持合理剛需和改善型需求,利率首先要到底,其次仍然有進一步下探的空間。現在客戶多數不愿意借5%左右的房貸利率,高房貸成本在過去,來自于房價上漲預期支撐,1-2%的租金收益+5~10%的價格增幅-5%左右的貸款成本,整體算下來購房是存在6~8%的超額收益的。但現在房價上漲預期存在不確定性,意味著房貸利率如果不降,買房幾乎等于虧錢。從全社會融資成本角度看,未來投資收益中樞都會長期下滑,意味著5%以上的高房貸利率時代很可能一去不復返。房貸利率下降是必然趨勢,不降到一定程度,買房的動機整體上肯定受損。
如前所述,武漢當前最大的市場內生結構性潛能在于改善,挖潛改善,對應的正是央行所說支持改善性需求,武漢目前改善首付比例過高,我們一再強調,三套不叫合理改善型需求,二套才是,政策應該重點支持二套,無論是首付比例,還是二套利率都應該進一步調低。
武漢二手房成交盡管比新房韌性更強,但二手房交易鏈條效率不高,與其新房市場人才補貼,不如針對二手房交易作適當稅費減免,購買二手房的資金,自然是新房改善市場的資金,交易鏈條及效率對于房地產本就極為重要,當前的武漢市場,更是空前重要。
至少以上三味“藥引”,是市場目前亟需的。
保障性租賃住房的直接購買,只能化解部分遠城區的高庫存問題,而武漢市場的“牛鼻子”,還是在中心城區。
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