武漢公租房實物配租的房租是怎樣劃分的

今天，我們準備和各位小伙伴講一講有關武漢住房的問題。那下面是集合了公租房、物業服務、買房等領域比較熱門的問題，給大家一個明確的答復，希望能夠幫到大家。如果還有其他疑問，可以在留言區提出。

住房保障篇

1、公租房承租人有哪些義務?

公租房承租人應當按照租賃合同的約定合理使用房屋，按期繳納租金及相關費用。承租人不得閑置、轉租、轉借、擅自調換配租房屋，不得損毀、破壞配租房屋，不得擅自裝修房屋和改變房屋用途、結構及配套設施。

2、公租房承租人提供虛假證明或不合理使用房屋的，需要承擔什么責任?

承租人有下列情形之一的，應當退出所承租房屋，并承擔相應法律責任：

提供虛假證明，采用不正當手段取得公租房保障資格的;

無正當理由累計6個月未繳納租金，經催繳仍不繳納的;

無正當理由連續6個月未居住的;

轉租、轉借配租房屋或者擅自調換配租房屋拒不改正的;

損毀、破壞配租房屋，擅自裝修房屋和改變房屋用途、結構及配套設施，拒不恢復原狀或者不當使用造成重大損失的;

法律法規規定的其他情形。

3、承租人租賃期間不再符合公租房保障資格的，怎么處理?

承租人租賃期間不再符合公租房保障條件或者租賃期滿不再續租，但因客觀原因不能及時退出的，可給予不超過6個月的搬遷期，搬遷期內租金按照合同約定的租金數額繳納。

搬遷期滿，承租人確無其他住房可遷入的，可允許其繼續承租，并按照項目評定的市場租金標準計收租金。

4、公租房保障方式可以變更嗎?

可以變更。

選擇租賃補貼的保障家庭，自區住房保障房管部門發放《武漢市公共租賃住房租賃補貼發放通知書》之日起，1個季度后可申請將保障方式變更為實物配租。選擇實物配租的保障家庭，可以申請變更保障方式為租賃補貼，但已經享受實物配租的保障家庭，應當退出所承租公租房。

5、公租房實物配租如何分配?

公租房實物配租實行分類輪候和公開登記搖號制度，由各區住房保障房管部門根據實際情況，編制配租方案，報區人民政府批準后實施。按照“社會公告—社區登記—公開搖號—順序選房—網上公示—簽約入住”的程序進行。

6、公租房實物配租的租金檔次如何劃分?

實物配租實行差別化租金，按照配租家庭住房困難程度及收入情況，給予不同檔次的租金減幅：

①收入低于最低生活保障標準(含)的家庭，按照我市公有住房租金標準的50%計收租金;

②收入高于最低生活保障標準但低于低收入標準(含)的家庭，按照項目評定的市場租金標準的30%計收租金;

③收入高于低收入標準但低于公租房申請資格收入上限的家庭、無房新就業職工，按照項目評定的市場租金標準的70%計收租金。

前款第一項規定的最低生活保障家庭免交履約保證金、房屋及附屬設施使用押金，物業服務費由政府承擔。

物業服務篇

1、小區屋面進行防水維修，維修過程中發現需要維修的面積比申報的面積大，怎么辦?

根據相關法規規定，維修過程中工程量允許有增加，但工程量增加導致的維修費用增加不應超過維修資金使用方案中約定的比例。

2、是不是所有小區公共維修都能使用維修資金?

不是。以下情況不能申請使用維修資金：

依法應當由開發建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用;

依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;

根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

3、收房時被開發商要求先交納維修資金才能辦理收房手續，是否合理?

合理。

根據《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》第十一條和第十三條有關規定：“商品住宅的購房人應當在辦理房屋交付使用手續前交存首期住宅專項維修資金。”“購房人未按照本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付給購房人。”開發建設單位要求購房人先交維修資金再辦理收房手續的行為符合有關規定。

4、買房的時候開發商代收購房人維修資金，是否合法合規?

根據《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》第十一條第一款規定：“商品住宅的購房人應當在辦理房屋交付使用手續前交存首期住宅專項維修資金，交存的時間和方式由購房人和開發建設單位在商品房銷售合同中約定。”

如購房人和開發建設單位通過合同約定明確由開發建設單位代收購房人維修資金并代交，符合法律規定。

如無合同約定，開發建設單位無權代收購房人維修資金，購房人憑維修資金管理部門開具的《住宅專項維修資金核定交存通知書》在房屋交付前交存維修資金。

5、小區由業主從事違法違規行為，物業公司是否可以采取斷水斷電措施?

當業主違規亂搭亂蓋或者發生其它禁止性行為時，物業公司將斷電斷水作為一種制止違規行為的措施，這是不妥的。水電使用與繳費是業主與水電等專業部門之間的服務與被服務的關系，這種關系實質上是建立在合同基礎之上的，當一方違約，另一方可以根據約定追究其違約責任。面對這種情形，物業公司只能按照法定程序予以勸阻、報告。勸阻無效，由行政管理部門或者由相關當事人行使權利，敦促行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失。

6、我們交維修資金有什么用?

設立住宅專項維修資金的目的是保障住宅共用部位、共用設施設備正常使用，延長住宅使用壽命，保障業主人身和財產安全，為廣大業主提供舒適的生活環境，同時達到物業保值增值的目的。

7、業主裝修擅自拆改承重結構應如何處理?

業主裝修擅自拆改承重結構的，違反裝飾裝修管理的規定，同時，會影響房屋居住安全，這種情況是不允許的。業主委員會、物業公司發現此類行為應當及時予以勸阻，勸阻無效時，物業公司應當向相關部門報告，由相關部門予以查處。對涉及違規裝飾裝修的，應由區建設主管部門按照裝飾裝修管理規定予以查處;對涉及違法建設的，由區城管執法部門按照控制和查處違法建設的有關規定予以查處;對經鑒定危害房屋安全的，由區房屋主管部門查處。

8、業主占用小區公共綠地種菜養雞應當如何處理?

小區公共綠地系全體業主共有，業主不能占用公共綠地種菜養雞。這種行為不僅破壞了小區的環境，還損害了業主共同利益，業主委員會、物業公司應當及時予以勸阻，勸阻無效時，物業公司應當向城管部門報告，由城管部門按照規定予以查處。

9、業主將住房改為餐館、旅館等經營性場所應當怎么處理?

業主將住房改為經營性場所會影響小區的環境和公共秩序，帶來噪音、油煙等擾民問題。物業公司、業主委員會發現住改非問題要及時勸阻，勸阻無效時，物業公司應當向市場監督、建設、城管、房屋主管部門報告，由相關部門予以查處。業主發現此類問題也可向相關部門投訴。

安心租房篇

1、所謂“高租金”回報對房東有什么風險?

有的住房租賃企業為了快速收房，不惜向房東加價，承諾高于市場價的租金回報吸引房東出租。一旦企業資金鏈出現問題或失聯，房東的“高租金”回報將會落空，而且還會造成損失。因此，希望房東提前了解房屋周邊市場行情，做到心中有數，追求合理的租金回報和穩定的租賃關系，切莫貪圖所謂“高租金”回報。

2、租客在簽訂合同時應核實哪些信息?

簽訂合同時，應查驗房屋產權證書，核對產權人姓名、房屋坐落、面積等信息，確認出租人是否為房東本人。若非房東本人出租的，還要查看轉租方與房東的租賃合同，合同中是否明確房東同意轉租，或房東同意轉租的書面授權。同時，還需要關注簽約入住期限應在房東授權轉租期內。(租客對于居住房屋有特殊要求，比如朝向采光、生活設施、空氣質量等，應當前去房屋查看、詢問清晰、充分考慮后再決定是否需要簽署合同)

3、租賃合同需要哪些附件和附加條款?

一般在租賃房屋過程中，雙方簽訂租賃合同后進行房屋交接時，均應附有詳細的物品交接清單，類似《房屋及附屬設施設備、裝飾裝修和相關物品交付清單》等內容，清點物品，如實填寫，其中載明物品的數量和折舊程度。若有合同中未予明確的內容，或存在疑惑、爭議的地方，應及時提出，經雙方友好協商，在合同附加條款中補充。

雙方憑借該交接清單確認房屋及房屋內物品在租賃前后的狀態，以此明確雙方各自的權利義務關系和責任歸屬。承租人在使用租賃房屋時，應該做到謹慎使用，發生物品丟失損壞事件后及時通知房東維修或者自行維修、補齊，以免退租不退押金的情況產生。

4、怎么起草一份規范的租賃合同文本?

出租方一般都會提供合同模板，推薦使用《武漢市房屋租賃合同范本》

5、租賃合同備案可以享受哪些權益?

非本市戶籍人員在本市擁有合法穩定住所(含合法租賃住房)及符合相關條件的可參加積分入戶。

辦理住房租賃合同備案將成為租客合法租賃住房的有效證明,租客在辦理落戶手續或者申領居住證后，可按照《武漢市居住證服務與管理暫行辦法》(市人民政府令第277號)等有關規定享受我市義務教育、基本公共就業服務、基本公共衛生服務和計劃生育服務、法律援助和其他法律服務等國家規定的基本公共服務。

放心購房篇

1、對開發企業“一房二賣”的情況該怎么處理?

“一房二賣”是指開發企業將已簽訂商品房買賣合同的房屋再向其他人銷售的行為，根據《商品房銷售管理辦法》第三十九條“在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任”。如果購房人發現購買的房屋，在購買前開發企業已與其他人簽訂買賣合同，可通過向房地產主管部門投訴舉報或依據簽訂的房屋買賣合同向司法機關提起訴訟的方式來維護自身合法權益。

2、商品房交付以什么為標準?

商品房交付，簡單說就是指房地產開發企業依據相應法律規定及商品房買賣合同的約定，將符合交付使用條件的商品房交付給買受人的行為。

依據《建設工程質量管理條例》第16條第3款“建設工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”的規定，及《商品房銷售管理辦法》第三十二條規定，開發企業需向購房人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，滿足上述兩項條件既達到商品房交付的法定條件。商品房除需滿足法定條件外還需滿足《商品房買賣合同》中雙方約定的條件。合同約定交付精裝修房屋的，還應滿足合同中對于裝修標準的約定。

3、房屋規劃用途為辦公、廠房的，作為“住宅”銷售的能否購買?

答：房地產開發企業隱瞞商品房項目實際規劃用途，以“不限購、不限貸”、loft、soho、小戶型等營銷宣傳，將辦公、廠房“包裝”為住宅對外進行銷售。此類商品房項目的契稅、水電費用均按商業標準收取，遠高于住宅費用標準，且大多無法通燃氣。由于土地使用權用途不同，使用期限和延展費用均與住宅不同，購房人應注意查看項目及土地的規劃用途，對上述區別有較為清晰的認識，合理審慎購買。

根據《商品房銷售管理辦法》第十四條規定，“房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發布規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。”

對于開發企業上述違規行為，我們將責令房地產開發企業立即停止銷售行為，限期整改，公示項目相關信息，將違規情況記入企業誠信檔案并對外公示，要求企業依合同約定妥善解決購房人合理訴求。對于情節較重影響較大的，將案件移交規劃、市場監管部門依法進行處理。

4、購房人可以從哪幾種渠道獲知開發項目的預售資金監管賬號信息?

購房人可以從開發項目銷售現場公示的《武漢市商品房預售許可證》、《新建商品房預售資金監管告知書》上獲知監管賬戶信息，也可以從《武漢市商品房買賣合同》第七條買受人付款形式及付款時間上明確標注的商品房預售資金監管賬號信息獲知。

5、購買房屋時，怎么避免購買的房屋存在查封的問題?

購房人購買房屋之前，可登陸武漢市房地產市場信息網，在項目樓盤表里面查詢房屋狀態，目前，所有商品房查封、抵押等信息，都會在樓盤表里面作以標識，購房人可直接查詢每一套房屋的實時狀態，避免所購房屋出現查封或抵押，導致合同不能及時網簽備案的情況。

6、交房后房屋出現漏水、滲水等質量問題，可否要求退房?

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人可以解除合同和要求賠償損失。交房后房屋出現漏水、滲水等情況并非屬于主體結構質量不合格，可根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定要求開發企業承擔維修責任。

7、辦理交房手續前，開發企業要求繳納燃氣初裝費等費用，是否合理?

根據我市價格主管部門《關于進一步加強房地產價格管理有關事宜的通知》規定，除非合同特別約定，開發企業在合同外不得再加收任何費用。

8、如何查詢房地產開發企業資質和誠信等級?

開發企業資質和誠信等級可登陸武漢市住房保障和房屋管理局官網，進入辦事服務模塊，點擊“資質證照”和“信用信息”輸入企業名稱查詢。

9、“一千抵五千”、“一萬抵三萬”甚至“二萬抵五萬”這些商品房銷售宣傳廣告可信嗎?

部分開發企業在商品房項目尚未取得《商品房預售許可證》的情況下，往往通過發布上述宣傳廣告“認籌”，為商品房項目進行“蓄客”的手段。在認籌期間開發商通常根據認籌人數的數量調整價格和銷售策略，并營造樓盤供不應求的假象，因此所謂認籌客戶可享受多重優惠很有可能是“鏡中花水中月”。盡管開發商承諾認籌金可無條件退還，但實質可能是開發商無償占用了購房者資金，存在資金損失的風險。另外，需提醒的是部分電商宣傳通過所謂的團購和注冊VIP客戶優惠購房，只要其提供優惠的商品房項目未取得《商品房預售許可證》，該行為實質就是一種違規“認籌”行為。對此，國家早已明令禁止這種違規商品房銷售行為，住建部《關于進一步加強房地產市場監督完善商品住房預售制度有關問題的通知》也規定：未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。