房地產行業中,表現“反常規”是非常常見的,一般科學都無法的解釋,你知道房價上漲的原因有哪些嗎?現房現房銷售的利弊又在那,快隨小編學習吧!
房地產,一貫的表現就是“反常規”。以正常邏輯,很難解釋。我們認為房價一路飆漲,就是跟賣地收入直接相關。所以,少賣地甚至不賣地,會壓制房價,比如上面這個政策解讀,就很典型。
現房銷售,好處是規避開發商跑路,避免產品以次充好。弊端是拉長開發周期,一定時期內會減少市場供應。但在我們潛意識中,凡讓開發商“不
房地產,一貫的表現就是“反常規”。以正常邏輯,很難解釋。我們認為房價一路飆漲,就是跟賣地收入直接相關。所以,少賣地甚至不賣地,會壓制房價,比如上面這個政策解讀,就很典型。
現房銷售,好處是規避開發商跑路,避免產品以次充好。弊端是拉長開發周期,一定時期內會減少市場供應。但在我們潛意識中,凡讓開發商“不舒服”的政策,都一定有利于降房價。
事實上,可能并非如此。我們呼吁搞死開發商的時候,也應該想想,自己會不會當炮灰?
最近的輿論焦點——房租暴漲。基本上,每年到大學生開學、畢業生找工作的時候,都會成為熱點,年年如此。
今年的特殊性在于,市場新來很多“長租公寓”,成為輿論責難的新興奮點。
我們知道,長租公寓運營方,類似二房東。從房東手上租下大戶型分拆裝修出租,或者租下房東毛坯房,裝修后再出租。
多位房屋中介透露,一線城市房屋是存量市場,房源總數有限,在競爭激烈的情況下,中介往往會通過抬高租金來搶房源,還可能誘導房主抬價或者形成“競價”。特別是在資本大量
介入長租公寓市場的情況下,機構之間“跑馬圈地”現象突出。以某品牌公寓為例,其2016年開始布局全國,目前管理房量已從當年年底的1.3萬間增至目前的13萬間。最近的官方調查也顯示
個別中介還存在從金融機構。
融資搶房源以及使用“租房貸”等行為,不僅抬高了租價,還埋下了金融風險。
長租公寓何處去
——既嚴查亂序違規也增加房屋供應,房住不炒,房租也不能炒
近日,北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。約談會明確要求住房租賃企業:不得利用銀行貸款等融資渠道獲
取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。
隨后,不少住房租賃企業承諾不漲租金并將存量房源投向市場。其中自如承諾在未來三個月保證收出房兩端價格穩定,供給平穩,全國九城續約房源漲幅不超過5%。
房地產的共同預期,有多強硬
武漢今年上半年,土地成交面積,有15%以上的增長;總出讓金額,比去年下降30%以上。很明顯,對比去年同期,武漢土地單價有降溫,但成交規模沒下降。從源頭控制房價,顯現一定成效。
對于武漢的投資熱情,有幾家開發商是這樣說的,上半年的地塊不算特別多,基本上不夠開發商分。大家也許有疑問,現在限價依然嚴格,倒掛現象明顯,開發商為啥不怕呢?
開發商說限價逼的他沒活路,至少目前,大多數真的是在“哭窮”。
首先,武漢土地出讓,起拍價控制得比較低,對比當下同板塊所售新房價,賬完全算得過來。這一點,從出讓面積增加,出讓金額下降,就能看出來。其次,大概也是最關鍵的一點。
今年幾個項目,無論紅星或者南山甚至包括晴川府,這些板塊高價地純新項目,最終給到的備案價,還是讓開發商心里的大石頭落了地。
1年前,某位房地產大佬在一次論壇上說,再過2年,在座的各位,都會后悔兩件事,地拿貴了,錢不夠了。
其實對開發商,更怕的只是,錢不夠了。
但是我們會發現,開發商的這種策略,會延伸到二級市場,延伸到我們買房人這里。支撐武漢房價行情最大的動力,就是那幾千套一二手倒掛的新房。其實不夠全面,除了倒掛房價,還有地價。
武漢房價這3年的行情,應該分兩個階段。限購(限價)之前和之后。
限購(限價)之前,民眾壓抑多年的購房熱情爆發,傳導至土地市場。開發商瘋狂拿地,甚至不計成本。而樓板價的上升,讓民眾對買新房的信心,得到最強硬的支撐。因為相信地價又會傳到給房價
未來幾年,都是單邊上漲。
限購(限價)之后呢?雖然大家知道,新的新房供應,價格不太可能大躍進,但二手房房東的貪婪被勾起來了,更何況沒有人可以監管房東的報價。于是,支撐樓市的源動力,就是限價之后的一二手房價倒掛。
巨大的利差,赤裸裸擺在面前,不要非傻即窮?
但凡倒掛比較明顯的,大家買新房的熱情都更高。
對買房人來說,我不管二手房的報價,最終能否成交,也不管新房看起來低的價格,到底有多少隱形成本。如果大家的預期,都是房價繼續單邊上漲。我們所有的思路,都基于這個大前提。
控制開發商融資,穩住土地價格。斬斷地價傳導房價的鏈條。繼續嚴格控制新房的備案價,甚至一個項目不管你10萬方還是50萬方,哪怕2期3期4期明年才買,對不起,只要你今年申請1期預售,我給
你全部房源一個統一的備案價。也就是說,同一個項目,2期比1期貴,3期比2期貴的慣例,不復存在。
這樣的結果是,如果新房的價格,遲遲不能接近同區域二手房,那么真實有賣房需求的房東,秒慫,就是大概率事件。
這樣一來,通過二手房刺激新房購買熱情的鏈條,同樣出現斷層。地價和房東的預期,就是單邊上漲最大的根源。有的時候,趕走市場投機心理的,都不要價格下跌,稍微橫盤幾年,投資客就叫苦不迭。
此時此刻的你,一定要冷靜,不要著急,考慮清楚后再買也不遲。你不知道在這人滿為患的售樓部里不知有多少群眾演員呢?