最近幾年,很多購房者在買房時,會將法拍房納入自己的考慮范疇內,因為有些法拍房在價格上更具優勢。那法拍房的購房流程是怎么的?可以到現場看房嗎?
法拍房可以去現場看房,但不是那么的方便。因為法拍房的性質與其它房產不同,一般是被強制拍賣的,所以原房主基本都不愿意配合看房,而如果房子已經騰空了,鑰匙在法院的手里,那么可以聯系相關人員預約看房,法院會組織競買人統一看房。
1、選定心儀房源,爭取實地看樣并仔細閱讀競買公告;需實地考察房源,了解房屋構造、位置、樓層、小區環境、裝修、房屋使用情況以及其他稅費、物業費、水電費、房屋是否存在租賃、貸款等信息,做出購買決策。背調很重要,對自己沒把握的可以請機構代拍。
2、買房人交納保證金以獲得競拍資格。保證金的金額具體參考標的物的詳細頁面。基本不低于評估價或者市價的百分之五,此保證金如果最后交易不成功,會退還與買房人。
3、競拍成功后,保證金會直接轉為競拍款。你需要在10-15個工作日之內到法院繳納全部的競拍款,未繳納則視為違約,不僅不退保證金,而且還要承擔二次拍賣與本次拍賣成交價之間的差額。
4、當然,法拍房也是可以貸款的,不過要提前聯系好銀行。法拍房可以商業貸款,但是不能夠公積金貸款。拍賣成功后,如果不能按時付尾款,競買人不僅僅要損失拍賣保證金,還可能要損失重新拍賣造成的損失。
5、之后,買房人可持相關資料去房屋所在地主管機構繳納契稅并過戶。過戶完成,房屋所屬權歸買房人。
可以。法律規定,已查封有抵押的法拍房可以買。據最高人民法院關于適用若干問題的解釋,已經設定抵押的財產,被采取查封、扣押等財產保全或執行措施的,不影響抵押權原效力。在抵押權人不知道或不同意的情況下,轉讓原產權人(即抵押人)已設定抵押的財產,法律并不禁止。
因此,司法拍賣的房子有抵押也可以辦理房產轉移登記。法院裁決文書中不注明涂銷原有抵押登記,則房管部門應保留原抵押登記,但仍應給予辦理產權過戶,抵押義務由房產原始人承擔。
房子雖然有抵押,但只要是法院拍賣的,就可以買,法院會把拍賣房子所得的錢用于償還債權人。只要對標的了解清楚,可以買。風險不大。因為如果原來已有房產證的房產,拍賣成交后,法院會出文件給你及房管局,讓房管局給你辦理單方過戶的,相當于買房產清晰的二手房。
但如果原來沒房產證的,就不一定能過戶了。所以你要了解清楚,才可以買。這樣風險才不太。抵押權的一個顯著特征就是對抵押財產擁有優先受償權,一旦抵押財產被拍賣,得到的拍賣款應當優先分配給抵押權人,有剩余的才分配給普通債權人。房產中存在多個抵押權的,存在拍賣款不足于清償所有的債務,可能即使設立了抵押最終還是無法追回欠款。
1、無法入住的風險:房產在抵押之后仍然可以租給別人,在房子還沒有被查封之前,就把租賃期簽得很長。原房主故意把租約簽的很長,最長可達20年。不一定是真實的租賃,但是法律上是承認的。如果房子已經被法院查封,再去租賃就是無效的。
2、復雜債務的問題:可能存在多輪查封、多次抵押的情形,入住之后可能受到蠻橫債權人的追討。
3、房屋產權問題:房子可能存在不能過戶的風險,盡調環節公司就會調查清楚的。
4、交易流程較復雜:報名、競拍、付尾款、裁定文書、解抵押、解查封、辦證、騰退等。
5、不能落戶的風險:首先,法拍房的原房主戶口,還落戶在這套房子上;其次,若原房主不愿遷出戶口,法院沒有強制其遷出的權利。
6、欠稅欠費的問題:欠費問題:物業費、水電費、燃氣費、寬帶費、有線費等,均由買受人承擔,惡意拖欠多年也是不小費用。高額個稅:若該房屋的上次交易屬“非夫妻直系親屬之間的贈予或繼承”,那么再次過戶會產生20%的個人所得稅!