武漢8月房子供應量漲了還是降了

根據數據顯示，今年8月武漢房子供應面積同比和環比均呈下降趨勢。克而瑞認為，現在武漢樓市依然處于筑底階段，接下來的“金九銀十”能否完成突破，還要看相關政策變化。

房市分析

1、供應：8月供應77萬平方米，環比下降4%，同比下降59%。8月各大房企推貨意愿仍處低點，加之月末疫情出現新的變化，供應出現明顯下滑。

2、成交：8月成交89萬平方米，環比下降9%，同比下降16%。8月市場下行壓力仍未緩解，仍在采取“以價換量”的營銷策略，持續“造節”促銷，階段性向市場投放特價房。

3、新開盤：8月全市新開盤18頻次(新開盤2/續銷16)，環比7月新開盤、續銷項目量明顯減少。仍以平推為主(開盤3/平推15)，整體去化率30%，較7月而言大幅回升19個百分點，主要受光谷熱銷單盤拉動。其中中心城區去化率39%，遠城區去化率13%，中心城區、遠城區的去化率環比增幅均近一倍。

圖：2016年1月-2022年8月開盤去化率走勢

(紅色為開盤形式，藍色為開盤+平推形式)

4、來訪認購：2022年8月周度單盤來訪和認購均下滑，市場熱度漸冷。

相對2019年和2021年，今年1-8月案場來訪量仍處相對低位，平均月單盤來訪量256人次，進入三季度以來案場來訪量持續回落，8月平均單盤來訪客戶降至242人次。

圖：2019年1月-2022年8月來訪量走勢

今年二季度案場平均認購量較一季度顯著回升，單盤月均認購22套，進入傳統淡季以來，案場認購量邊際遞減，較7月認購進一步減少，平均單盤認購16套。

圖：2019年1月-2022年8月認購量走勢

5、二手房月度表現：成交量維持中高位，整體呈下降趨勢

8月新增客戶量14680組，勞動節后新增客戶量陷入三連降，跌破1月春節冰點。8月成交65.8萬平方米，環比下降14%，同比下降6%，成交均價持續下滑，降至16761元/平方米，環比降幅4%，同比降幅13%。

當前宏觀經濟大勢影響下，市場逐步陷入價格內卷與客戶觀望的惡性循環，底層經濟基礎成為影響市場預期的關鍵變量，疊加8月末武漢疫情多點散發，客戶預期和市場成交雙雙承壓。

圖：2021年7月-2022年8月新增客戶量走勢

圖：2021年7月-2022年8月成交面積及價格走勢

武漢樓市依然處于筑底階段

克而瑞分析認為，當前武漢樓市依然處于筑底階段的調整期中，8月市場整體呈進一步下探趨勢，究其緣由有四：

其一，8月正處武漢政策調控的靜默期，僅從金融信貸層面下調房貸利率對整體市場拉動效果并不明顯，疊加5-7月松綁的政策效用顯露出邊際效用遞減的跡象，市場復蘇動能持續減弱，進入8月以來各區域各板塊的top項目案場反饋，受新政刺激出的客戶量較7月明顯減少，其中以黃陂、東西湖區域個別板塊的top項目表現更為顯著;

其二，停工斷貸風波持續發酵，市場信心仍未提振得到明顯修復，8月中下旬響應“保交樓、穩民生”，針對全省不良資產設立50億專項紓困基金，開展情況仍待進一步觀察;

其三，“買漲不買跌”心理預期下，市場觀望情緒愈加濃重，8月末“跳價甩賣”由城市遠郊向城市核心蔓延，多個樓盤大肆宣傳下調其銷售價引起一系列維權事件，使得本就低迷的市場情緒一度陷入崩潰;

其四，短期內市場需求及購買力陷入瓶頸，受疫情的影響，居民就業及收入預期轉降，未來不確定性增強、還貸潛在壓力不斷加劇，8月末武漢部分區域爆發疫情，城市的防控壓力增大，伴隨著各行政區、街道間疫情防控“雙標”措施，引發東西湖、黃陂區域短暫的騷動，間接傳導致使其他區域購房者的預期下降。

相較二季度，當前處于經濟恢復緊要關口，加快釋放各類政策支持剛性和改善性住房需求，穩定樓市助力經濟回溫至關重要，8月末中央層面兩度強調支持地方“一城一策”運用信貸等政策，9月上旬各地方實施細則應出盡出，而武漢現階段復蘇動能持續趨弱、負面因子不斷疊加、市場氛圍漸入扭曲、黃金銷售節點在即，盡快落實調控政策重塑市場信心顯得更為關鍵，上下兩極相互呼應，預示著接下來武漢將陸續展開更高層級更大范圍更深層次的房地產調控政策。

今年的“金九銀十”尚待政策信號仍可期許，在接下來的政策暖風作用下，市場信心或將逐漸恢復，房地產市場也將逐步回穩，被制約的區域、被積壓的需求亦會得到一定的釋放，或可造就四季度的“翹尾”行情。(樂居武漢)